Nová pravidla hry: Airbnb a španělská vláda podepsaly dohodu

Co to znamená pro hostitele a jak se připravit:

V posledních měsících se hodně mluvilo o napětí mezi španělskou vládou a platformou Airbnb. Možná jste zaznamenali zprávy o hrozících pokutách, soudních sporech nebo dokonce o tom, že budou z platformy odstraněny tisíce nabídek. Bylo to období nejistoty, jak pro samotnou platformu, tak pro všechny, kdo přes Airbnb pronajímají své nemovitosti.

Dnes už víme víc. Po několikaměsíčních jednáních došlo k finální dohodě. A je důležité, abyste jako majitelé nebo správci krátkodobých pronájmů ve Španělsku věděli, co tato dohoda přináší, jaké jsou nové povinnosti a co hrozí, pokud se pravidla nedodrží.

Co předcházelo dohodě?

Vše začalo nenápadným novým zákonem na úrovni EU, který vyžaduje, aby všechny krátkodobé pronájmy v Evropě byly registrovány a sledovatelné. Španělsko tuto směrnici přeměnilo na své vlastní nařízení, které nabylo účinnosti 1. července 2025.

Hlavním cílem je zřídit centrální registr všech turistických pronájmů na území Španělska, který zahrne apartmány, vily i jednotlivé pokoje. Tímto krokem chce vláda zabránit nelegálním pronájmům, zajistit férovou konkurenci na trhu a lépe chránit nájemníky i sousedství, kde turistické byty občas způsobují problémy.

Airbnb na tyto změny zpočátku nereagovalo dostatečně rychle. Vláda proto zakročila: soudně nařídila Airbnb odstranit přes 65 000 nabídek, které neměly platné registrační číslo. Platforma se bránila, ale nakonec musela ustoupit.

Co obsahuje finální dohoda?

Dne 15. července 2025 došlo k dohodě mezi Airbnb a španělským Ministerstvem bydlení. Cílem je, aby Airbnb bylo plně v souladu se zákonem a zároveň poskytlo majitelům dostatek času a nástrojů, aby si vše mohli dát do pořádku.

Hlavní body dohody:

• Každá nabídka na Airbnb musí mít platný registrační kód NRA (número de registro de alquiler).

• Pokud kód není uveden nebo je neplatný, Airbnb musí nabídku skrýt - nejprve majitele upozorní a poskytne mu 10 pracovních dní na nápravu.

• Pokud jde o závažné porušení (např. kód byl odebrán přímo ministerstvem), musí být nabídka stažena do 48 hodin.

• Airbnb bude každý měsíc poskytovat vládě seznam všech aktivních nabídek - včetně jejich registračních čísel a umístění.

• Platforma přidává technické změny: dvě pole pro zadání kódu (národní + regionální), automatické kontroly platnosti a upozornění hostitelům na možné problémy.

Musíte mít správně vyplněnou "Declaración Responsable"

Jednou z hlavních podmínek pro získání registračního kódu (NRA) je mít podanou a správně vyplněnou tzv. Declaración Responsable - což je oficiální prohlášení, kterým potvrzujete, že vaše nemovitost splňuje všechny zákonné požadavky pro turistické ubytování.

Tohle je naprosto zásadní krok, bez kterého nemůžete svůj byt zaregistrovat ani legálně pronajímat. Úřady při kontrole často vycházejí právě z údajů uvedených v této deklaraci - například zda máte LPO, správné pojištění, vybavení apod.

Pozor: Jestliže jste podali starší verzi deklarace nebo ve formuláři chybí údaje, které jsou nyní zákonem vyžadovány, může to vést k neplatnosti registrace a Airbnb může vaši nabídku skrýt, případně ji úřad oficiálně „revokuje“.

Je online check-in hostů povinný? Ano. A je to zásadní

Druhou klíčovou povinností, na kterou se teď začíná klást větší důraz, je tzv. Registro de Viajeros neboli hlášení hostů. Každý, kdo pronajímá turistické ubytování, má zákonnou povinnost:

1. Ověřit totožnost hostů při příjezdu – pas nebo občanský průkaz.

2. Zapsat jejich údaje do systému Ministerstva vnitra (SES.Hospedajes) do 24 hodin od jejich příjezdu.

3. Uchovávat podepsané formuláře Parte de Entrada po dobu 3 let (v digitální nebo papírové podobě).

Tato pravidla jsou platná již delší dobu, avšak nyní je vláda propojuje s novým registrem a kontrolním systémem. Jinak řečeno, pokud budete mít svou nabídku zaregistrovanou, ale nebudete do systému hlásit hosty, může to vyvolat podezření.

Jak to bude španělská vláda kontrolovat?

Toto je otázka, kterou slýchám velmi často a naprosto chápu důvod. Klienti se ptají: jak může stát zjistit, že jsem někoho ubytovala a nenahlásila?

Tady je to, co víme z aktuálních informací:

• Airbnb bude každý měsíc předávat vládě seznam aktivních nabídek. Včetně registračních kódů a počtu nocí, kdy byla nemovitost obsazena.

• Ministerstvo vnitra má přístup k systému SES.Hospedajes, kde může sledovat, kolik hostů bylo reálně nahlášeno.

• Pokud někdo pravidelně pronajímá, ale v systému není žádné hlášení o hostech, může být zahájeno správní řízení.

• Kontroly mohou být i náhodné nebo na základě udání (např. od sousedů nebo komunity vlastníků).

Navíc v případě inspekce bude úřad chtít vidět:

• Kopii deklarace (včetně příloh).

• Registrované Parte de Entrada hostů.

• Doklad o tom, že máte LPO a další požadované dokumenty.

Co to pro vás jako hostitele znamená?

Pokud přes Airbnb nabízíte nemovitost na krátkodobý pronájem, musíte se ujistit, že:

1. Máte platné registrační číslo NRA, ať už z centrálního registru nebo od příslušného regionálního úřadu (např. Junta de Andalucía - VUT).

2. Tento kód je správně uveden ve vaší nabídce. Pokud chybí nebo je špatně, Airbnb vás na to upozorní – ale pozor, lhůta pro opravu je krátká.

3. Sledujete změny ve vaší registraci. Pokud vám úřad kód odebere, Airbnb musí vaši nabídku okamžitě odstranit – bez možnosti odvolání.

4. Nabídka bez kódu = žádné zobrazení. Airbnb bude striktní. A pravděpodobně i jiné platformy jako Booking nebo Vrbo budou následovat.

Za co můžete přijít o nabídku nebo být penalizováni?

• Neplatné nebo chybějící registrační číslo.

• Kód, který už není aktivní nebo byl odebrán (např. při kontrole).

• Pokud nabídku spravuje více lidí a někdo jiný použije stejný kód, může dojít k blokaci.

• Případy, kdy nemovitost porušuje místní předpisy (např. zákaz v komunitě vlastníků nebo chybějící LPO), mohou vést k trvalému zákazu pronájmu.

Shrnutí – co podniknout okamžitě?

1. Zkontrolujte, zda máte platný NRA kód.

2. Ověřte, že vaše Declaración Responsable je správně podaná.

3. Přihlaste se do systému SES a zkontrolujte, zda funguje správně.

4. Uchovávejte si všechny dokumenty (LPO, Parte de Entrada, smlouvy).

5. Připravte se na kontrolu. Jakékoli nesrovnalosti mohou vést k sankcím.

Co když máte správce nebo managementovou firmu?

Tato nová pravidla nejsou problém jen pro jednotlivé majitele.

Společnosti, které se zabývají správou pronájmů, musí:

• Ověřovat platnost NRA kódů pro každou nemovitost.

• Pravidelně hlásit hosty do SES jménem vlastníka.

• Uchovávat dokumentaci, kontrolovat shodu údajů.

• Aktivně reagovat na upozornění od Airbnb nebo od úřadů.

  
  

  Pokud vám někdo spravuje nemovitost, doporučuji si ověřit, že dodržuje tyto nové zákonné povinnosti.

  
  

  Závěrem

Tato smlouva mezi Airbnb a vládou není jen technickým detailem, ale mění způsob, jakým se krátkodobé pronájmy ve Španělsku budou provozovat. Zavádí více odpovědnosti a zároveň poskytuje větší jistotu těm, kteří dodržují pravidla.

Pokud spravujete nemovitost nebo vlastníte apartmán, který pronajímáte turistům, doporučuji jediné: nečekat, ale co nejdříve si vše ověřit a upravit.