Nový zákon o udržitelném turismu v Andalusii - krátkodobé pronájmy Španělsko 2025

Dnes, 25. března 2025, proběhlo v Granadě oficiální představení návrhu zákona o udržitelném turismu v Andalusii(Ley del Turismo Sostenible de Andalucía). Tohle není žádná kosmetická změna – tento zákon zásadně mění pravidla hry pro všechny, kdo pronajímají nemovitosti turistům.

Jako člověk, který v oblasti nemovitostí na Costa del Sol často jedná s mnoha zahraničními vlastníky, vím, že mnoho lidí si neuvědomuje, co se připravuje. Proto jsem se rozhodla vše podrobně vysvětlit – jasně a prakticky.

Co je cílem nového zákona?

Cílem je:

• Zabránit přemíře turistických pronájmů v rezidenčních oblastech

• Podpořit udržitelný turismus a dostupné bydlení pro místní

• Přenést větší pravomoci na obce a společenství vlastníků

• Zavést digitální dohled a zpřísnit kontroly

Zákon bude schválen během roku a vstoupí v platnost koncem roku 2025 – ale pozor, některá města (například Málaga, Fuengirola, Granada) už začínají jednat podle jeho principů.

Co se mění pro krátkodobé pronájmy (VUT)?

1. Turistický pronájem jen tam, kde to dovoluje územní plán

Vaše nemovitost bude moci být pronajímána turistům pouze v zónách, kde to dovoluje územní plán (PGOU). A to je naprosto zásadní změna.

Co to znamená?

Pokud je váš byt nebo dům situován v čistě rezidenční oblasti (což je běžné pro mnoho bytů), pronajímání turistům už nemusí být legální – i když jste to takto dělali po mnoho let.

Například v Granadě už zrušili přes 1 000 licencí. Fuengirola prověřuje stovky dalších případů. Město Málaga zablokovalo nové registrace ve 43 čtvrtích.

Co s tím?

Je potřeba ověřit, v jaké zóně se vaše nemovitost nachází. S tím vám může pomoci místní architekt, právník nebo radnice (urbanistické oddělení).

2. Nové podmínky pro licenci nebo tzv. „čestné prohlášení“

Dříve stačilo podat jednoduchou registraci na stránkách Junta de Andalucía. To už nebude stačit. Teď budete potřebovat:

• Novou licenci vydanou radnicí, nebo

• „Declaración responsable“ – tedy čestné prohlášení, že vaše nemovitost splňuje všechny zákonné požadavky.

V některých městech budete muset doložit i:

• Prohlášení společenství vlastníků, že turistické pronájmy povoluje

• Důkaz o samostatném vchodu do bytu

• Architektonický nebo technický posudek

To znamená, že celý proces bude mnohem náročnější – hlavně pokud nejste fyzicky přítomní ve Španělsku.

Digitální inspekce – moderní sledování v reálném čase

Na dnešním zasedání v Granadě byl potvrzen i nový digitální inspekční systém. A to je podle mě zásadní věc, kterou by si měl každý majitel pronajímané nemovitosti uvědomit.

Toto zavedeni digitálního inspekčního systému, zásadně mění způsob, jakým bude kontrolován provoz krátkodobých turistických pronájmů (VUT). Cílem je vytvořit systém, který umožní automatizované a důsledné sledování všech pronájmů v reálném čase a tím odstranit prostor pro černý trh nebo obcházení pravidel.

Jak bude fungovat:

• Majitelé budou mít povinnost elektronicky registrovat každého hosta – včetně údajů o délce pobytu, počtu osob a kontaktních informací.

• Tyto údaje se budou automaticky porovnávat s registrem nemovitostí, licencemi a územním plánem. Pokud se například ukáže, že v rezidenční zóně je hlášen pobyt, systém automaticky označí nesrovnalost.

• Algoritmy budou schopné identifikovat nelegální pronájmy, překročení kapacity, opakované porušování pravidel apod.

• Úřady díky tomu budou moci provádět kontroly na dálku, bez nutnosti osobních inspekcí. V případě pochybností může následovat osobní návštěva nebo správní řízení.

Co to znamená pro vlastníky – obzvláště ze zahraničí:

• Odpovědnost za správná data nese vlastník, i pokud pronájem spravuje agentura.

• Pokud se údaje neshodují, nebo pokud systém zjistí opakované porušování, hrozí vysoké pokuty – ve vážných případech až 600 000 €.

• Budete muset mít přístup k digitálním platformám schválené úřady, a zajišťovat, že každý pobyt je správně zadán. Nezáleží, zda to provádíte vy osobně, nebo někdo za vás.

• V praxi to znamená, že i když bydlíte v zahraničí, musíte mít digitální přehled o každém příjezdu a odjezdu, jinak se vystavujete právnímu riziku.

  
  

Tato digitalizace zcela mění pravidla hry. Už nestačí mít licenci – bude potřeba provoz aktivně řídit a průběžně prokazovat, že vše je v souladu s platnými pravidly. Právě tento systém bude do budoucna rozhodující při udělování nových licencí, kontrolách a případných sankcích.

Pronajímáte prostřednictvím správce nebo agentury?

Mnoho cizinců má nemovitost ve Španělsku jako investici a nechává ji spravovat agenturou. Jenže nová legislativa říká jasně:

Majitel nese plnou právní odpovědnost za provoz turistického pronájmu, bez ohledu na to, zda se o každodenní chod stará externí agentura nebo správcovská firma. Pokud tato agentura například nehlásí hosty do policejního systému, překračuje maximální povolený počet osob v bytě, porušuje hlukové nebo odpadové normy, nevede řádné účetnictví nebo neodvádí daně – veškeré pokuty a právní důsledky ponese vlastník nemovitosti, nikoliv agentura. Podle zákona je to totiž majitel, kdo nese odpovědnost za soulad s legislativou. Proto je nesmírně důležité si správce důkladně prověřit a spolupráci ošetřit.

Zkontrolujte si, že vaše agentura:

• je legálně registrovaná jako poskytovatel turistických služeb,

• eviduje všechny pobyty a hlásí hosty policii,

• vystavuje faktury a odvádí daně,

• dodržuje místní pravidla o kapacitě, hluku a odpadu.

Doporučuji si vyžádat písemné potvrzení, že vaše agentura pracuje v souladu s legislativou.

Od 3. dubna 2025: Komunity mohou zakázat turistické pronájmy

Připomeňme si, že schválený zákon, který nabývá účinnosti 3. dubna 2025, dává společenstvím vlastníků možnost hlasovat o zákazu či omezení turistických pronájmů.

• Stačí jednoduchá většina hlasů

• Plati to i zpětně – tedy i na již registrované byty

• Pokud hlasování proběhne a většina bude proti – už nemůžete legálně pronajímat

Ano! – komunitní shromáždění má právo omezit nebo zakázat VUT, i když již vám byla udělena licence. - Od změny v andaluském zákoně (Decreto-ley 7/2023), která doplňuje španělský zákon o horizontálním vlastnictví, platí:

• Společenství vlastníků může hlasováním (jednoduchou většinou podílů) přijmout rozhodnutí, kterým se VUT omezí nebo zakáže.

• Toto rozhodnutí je platné pro všechny vlastníky v budově, včetně těch, kteří již VUT provozují.

• Rozhodnutí komunity musí být řádně zapsáno v zápisu ze schůze a notifikováno.

Ale POZOR:

• Zatím není zcela sjednocený právní výklad ohledně toho, zda může být existující licence anulována zpětně bez odškodnění. Některé právní názory říkají, že zákaz platí od přijetí usnesení dál, ale neruší automaticky licenci – ta však může být nevyužitelná.

• Pokud společenství VUT zakáže, radnice nemusí licenci zrušit, ale vy ji nebudete moci reálně využít bez porušení stanov společenství.

Tahle změna může mít obrovský dopad – doporučuji aktivně se účastnit komunitních schůzí a sledovat, jestli se o omezení VUT bude hlasovat.

A co se děje v jiných regionech Španělska?

Je dobré vědět, že Andalusie není výjimka. Restrikce přichází po celé zemi.

Baleáry (Mallorca, Ibiza):

• Přerušení vydávání nových licencí

• Přísná regulace podle „přesycených zón“

• Omezení: jen jedna licence na osobu

Kanárské ostrovy:

• Nový návrh zákona: turistický pronájem povolen až po 5 letech vlastnictví

• Mnoho zón bude uzavřeno pro nové registrace

Barcelona:

• Postupné zrušení licencí v obytných domech

• Celý byt nelze pronajímat turistům

• Stanovené limity pro počet lůžek

oblast (Alicante):

• Komunity již nyní mohou hlasovat o zákazu

• Požadovány stavební posudky

• Přísná regulace v pobřežních městech

Co může vlastník udělat již teď?

✅ Ověřte si zónování vaší nemovitosti

Navštivte radnici nebo se poraďte s odborníkem – potřebujete vědět, zda je turistický pronájem vůbec legální ve vaší lokalitě.

✅ Zkontrolujte si licenci nebo registraci

Sedí údaje? Máte samostatný vstup? Nejste v rozporu s plánem nebo komunitním rozhodnutím?

✅ Komunikujte se společenstvím vlastníků

Zjistěte, zda se bude hlasovat. Nenechte se vyřadit z hlasování kvůli neúčasti.

✅ Prověřte vaši agenturu nebo správce

Zeptejte se jich na postupy. Zjistěte, zda je vše legální. Ptejte se na smlouvy, fakturaci, evidence hostů.

✅ Připravte se na digitální kontrolu

Bude to povinnost. Lepší být připravený než řešit problémy zpětně.

Závěrečné slovo

Zákon o udržitelném turismu není o zákazu – ale o nastavení jasných pravidel. Trh se vyčistí od nelegálních a nekontrolovaných pronájmů. Pokud se připravíte, můžete dál bez problémů pronajímat – a pravděpodobně i s menší konkurencí.

Pokud si nejste jistí, co platí pro vaši nemovitost v Málaze, Fuengirole, Mijas nebo Marbelle, dejte mi vědět. Sleduji vývoj denně a ráda poradím nebo vás propojím s těmi správnými odborníky.

Společně to zvládneme.