Proč jsou právní služby klíčem k bezpečné koupi a prodeji nemovitostí ve Španělsku

Vstup do světa realit ve Španělsku, zejména v atraktivních lokalitách jako Costa del Sol, zní lákavě. Ať už kupujete svůj vysněný dům, nebo prodáváte nemovitost, spolupráce s odborníky je zásadní. Klíčovou roli v tomto procesu nehraje jenom realitní makléř, ale také zkušený a nezávislý právník. V tomto článku si vysvětlíme, proč je právní poradenství nepostradatelné, jaká rizika vás mohou potkat a na co si dát pozor při jednání s realitními kancelářemi a makléři.

Prodej nemovitosti ve Španělsku: Proč je právník nepostradatelný

Při prodeji nemovitosti ve Španělsku zajišťuje právník, že všechny dokumenty a postupy budou správně zpracovány, čímž se předejde zpoždění nebo sankcím. Mezi klíčové dokumenty a záležitosti patří:

• List vlastnictví (Escritura): Ověření listu vlastnictví zajistí, že nemovitost je řádně zapsána na vaše jméno a údaje odpovídají zápisu v katastru. Tím se vyhnete sporům o vlastnictví.

• Energetický průkaz (EPC): Tento dokument je ze zákona povinný a jeho absence může vést k pokutám během procesu prodeje.

• Poplatky společenství vlastníků, místní daně a zrušení hypotéky: Je nutné doložit, že všechny poplatky za společenství vlastníků, daň IBI a poplatky za odvoz odpadu byly uhrazeny. Také je potřeba správně ukončit případnou hypotéku. Právník zajistí, že vše bude zahrnuto ve smlouvě.

• Daň z nárůstu hodnoty (Plusvalía Municipal): Tato daň se vypočítává na základě růstu hodnoty nemovitosti od jejího pořízení do prodeje. Právník zajistí přesný výpočet a včasnou úhradu, aby se předešlo pokutám.

Pokud tyto kroky opomenete, může dojít ke zpoždění, finančním ztrátám nebo dalším komplikacím.

Koupě nemovitosti ve Španělsku: Na co si dát pozor

Due Diligence (hloubková inspekce)

Právní prověření zajistí, že nemovitost není zatížena dluhy, zástavními právy ani jinými nesrovnalostmi. Hlavní prvky kontroly zahrnují:

1. Nota Simple a katastrální osvědčení (Catastral Certificate): Tyto dokumenty potvrzují vlastnictví, hranice pozemku a případné dluhy nebo právní omezení.

2. Stavební povolení: Licencia de Primera Ocupación (první kolaudační povolení) a stavební povolení prokazují, že nemovitost splňuje předpisy a bezpečnostní standardy.

3. Pravidla společenství vlastníků a poplatky: Kupující by měli ověřit, zda nejsou v prodlení žádné poplatky či dluhy vůči společenství vlastníků a jaká pravidla v daném společenství platí.

4. Technická inspekce: Nezávislý odhadce nebo inspektor zhodnotí stav nemovitosti a upozorní na případné konstrukční vady či potřebu oprav. Pro kupující je to zásadní krok, aby skutečně věděli, v jakém stavu nemovitost kupují.

Pokud se Due Diligence zanedbá, mohou kupující narazit na skryté problémy, například nezákonné stavby, spory o hranice pozemků či vysoké dluhy. Jestliže prověření odhalí závažné problémy, kvůli nimž je koupě neuskutečnitelná, máte nárok na plnou refundaci rezervačního poplatku (obvykle €5 000–10 000). Pokud by se realitní kancelář pokusila část peněz zadržet nebo si účtovat „náklady na služby“, zákon stojí na straně kupujícího a umožňuje mu získat celý rezervační poplatek zpět. Ignorování těchto problémů může vést k dlouhým a drahým soudním sporům, nečekaným finančním břemenům nebo dokonce ke ztrátě nemovitosti. Nezávislý právník vše důkladně prověří a ochrání tak vaše peníze i klidný spánek.

Daně a náklady spojené s koupí

• Daň z převodu nemovitosti (ITP): Liší se podle regionu (obvykle 6–10 % z kupní ceny) a musí být zaplacena ihned po koupi.

• Notářské a registrační poplatky: Tyto náklady se pohybují kolem 1–2 % z ceny nemovitosti.

• Roční daň z nemovitosti (IBI): Nezapomeňte ověřit výši této daně, abyste nebyli překvapeni nečekanými náklady.

Koupě nemovitosti od společnosti SL: Na co si dát pozor

Kdo by si nechtěl do realitního dobrodružství přidat trochu napětí? Když nakoupujete nemovitost od španělské firmy typu SL (něco jako naše s.r.o.), měli byste být opravdu opatrní. Tyhle firmy občas maskují finanční trable nebo daňové úniky.

Proč tedy potřebujete právníka (a možná i terapeuta)

Bez pomoci právníka si můžete přikoupit nejen nemovitost, ale i všechny dluhy, které s sebou daná společnost nese. Proto je před jakoukoliv koupí nutné pořádně prověřit finanční i právní stav společnosti. Pokud se na tyto věci zaměříte včas, snížíte riziko, že se necháte „příjemně“ překvapit skrytými závazky a dluhy, které si ve finále připojíte k vlastnímu bydlení.

Co právník prověří:

• Finanční stav společnosti: Ověří účetnictví, daňová přiznání a případné dluhy.

• Strukturu společnosti: Zajistí, že vlastnické vztahy nejsou problematické.

• Stav nemovitosti: Ujistí se, že nemovitost je řádně zapsána na společnost a není zatížena zástavami.

Podvody a praní špinavých peněz na realitním trhu

Bohužel, praní špinavých peněz a různé druhy podvodů nejsou ve španělských realitách úplně výjimečné. A nic netušící kupující nebo prodávající se mohou stát součástí nekalých praktik, které zahrnují:

• Nadsazené ceny nemovitostí: Slouží k ospravedlnění převodu nezákonných finančních prostředků.

• Fiktivní společnosti (tzv. „shell companies“): Zakládají se, aby skryly skutečného majitele nemovitosti.

• Padělané dokumenty: Zahrnují falešné listy vlastnictví či povolení.

Zkušený právník dokáže poznat varovné signály podvodu a zajistí, že vaše transakce budou v souladu se zákony proti praní špinavých peněz. Tím vás ochrání před právními důsledky.

Jak poznat spolehlivou realitní kancelář

Většina realitních kanceláří ve Španělsku je profesionálních, ale některé mohou upřednostnit rychlý zisk před vašimi zájmy. Dávejte si pozor na kanceláře, které:

• Netrvají na nezávislém právníkovi: Kanceláře, které říkají, že si prověření dělají „interně“, nebo odrazují od najmutí právníka, rozhodně nedoporučuji.

• Slibují nereálné výnosy: Garance vysokých pronájmů či investičních výnosů často vypadají příliš dobře na to, aby to byla pravda.

• Doporučují „interního“ právníka: I když to může znít prakticky, takový právník nemusí být nezávislý a může být ve střetu zájmů.

• Nabízejí podezřele levné nebo špatně umístěné nemovitosti: Kancelář, která se soustředí jen na rychlý obchod, nemusí hledět na vaše dlouhodobé zájmy.

Důvěryhodná realitní kancelář s vámi bude jednat otevřeně, doporučí nezávislou právní kontrolu a upřednostní vaše potřeby před vlastní provizí.

Co vše právník zajistí před i po koupi

Před koupí:

• Získání NIE čísla (daňové identifikační číslo nutné pro koupi nemovitosti).

• Zřízení místního bankovního účtu.

• Uzavření escrow dohody pro bezpečné uložení finančních prostředků.

Po koupi:

• Převod energií (elektřina, voda) na vaše jméno.

• Registrace vlastnictví v katastru nemovitostí.

• Informování společenství vlastníků o změně vlastníka.

Moje služby a bezplatné konzultace

Koupě nebo prodej nemovitosti ve Španělsku může být snadným a bezpečným procesem, pokud máte po boku správné odborníky. Nabízím vám přímou, srozumitelnou pomoc a odpovědi na všechny vaše otázky. Spolupracuji s ověřenými právníky, kteří mluví různými jazyky, aby byl celý proces co nejpohodlnější a bez problémů.

Navíc vám pomohu s praktickými záležitostmi, jako je otevření bankovního účtu, převod energií (elektřina, voda) na vaše jméno nebo zajištění spolehlivých odborníků na správu nemovitostí či renovace.

Máte-li jakékoliv dotazy nebo potřebujete radu, neváhejte mě kontaktovat. Ráda vám poskytnu bezplatnou konzultaci a pomohu vám vyhnout se zbytečným chybám, abyste mohli své rozhodnutí udělat s jistotou.